Annoncé depuis de longs mois par le gouvernement, le texte du prêt à taux zéro sera étudié ce mardi en séance plénière du Cesec, avant transmission à l’assemblée. Un dispositif à 400 millions de francs par an, réservé aux primo acquéreurs sous un certain plafond de revenus, et avec obligation d’habiter le bien jusqu’au remboursement du prêt. Le projet de loi du Pays pose aussi une autre condition : être résident du fenua depuis cinq ans au moins, ou en couple depuis au moins deux ans avec un résident. Un critère qui pourrait faire débat, jusqu’au Conseil d’État. 

Moetai Brotherson le précise lui-même au Cesec, dans le dossier de transmission du projet de loi du Pays sur le prêt à taux zéro. Ce PTZ représente, pour le gouvernement, un « dispositif structurant pour l’économie polynésienne », répondant à des constats inquiétants. C’est l’exposé des motifs du texte qui les dresse : le taux moyen des crédits à l’habitat est passé de 1,82 à 3,57% entre la fin 2021 et la fin 2024, rendant « l’emprunt hors de portée de certains ménages ». Pour preuve, la production de crédit s’est contractée, d’après l’IEOM, de 8,8% en 2024. S’ajoutent à cela l’augmentation des prix de l’immobilier, le « foncier sous tension », les « locations de longue durée qui sont entrées en concurrence avec les locations de meublés de tourisme ». Bref, l’accès au logement, et qui plus est à la propriété, est de plus en plus difficile en Polynésie. « De fait, se sont créées des situations de cohabitation subie, de suroccupation des logements, de congestion du marché locatif », sans compter les conséquences de la baisse du nombre de crédits sur « la chaîne de production de logements ». 

Pour répondre à ces défis, aux côtés de l’accélération de la construction de logements OPH, l’abaissement des taxes immobilières ou des travaux juridiques en cours sur le cadre réglementaire des organismes privés de logement social, sur l’encouragement à la rénovation ou à la libération du foncier, le PTZ est une des pièces maitresses de la stratégie du gouvernement. « À court terme, les ménages éligibles pourront choisir entre réduire leurs mensualités de leur emprunt (et donc dégager du pouvoir d’achat) ou augmenter la qualité du bien immobilier « en achetant un bien correspondant davantage à la composition de leur foyer », écrit le président dans sa lettre au Cesec. À moyen terme, le PTZ redynamise le secteur immobilier de la construction de logements à destination des primo-accédants ».  Voilà pour le décor, mais ce sera bien le fond du projet que les conseillers, puis les élus de l’assemblée dans la foulée, devront étudier dans les semaines à venir. Et il est plus complexe qu’il n’y parait, car les conditions pour y avoir accès sont nombreuses.

Des plafonds de revenus qui peuvent encore évoluer

Le PTZ, accordé non pas comme un droit, mais « dans la limite des crédits disponibles », cible spécifiquement l’achat de « première propriété », barrant l’accès du dispositif aux ménages a été propriétaire d’un bien ou de part de SCI dans les cinq dernières années. Ces « primo-acquéreurs » – une exception est aménagée pour les victimes de catastrophes naturelles cherchant un nouveau logement – peuvent utiliser ce dispositif pour faire l’acquisition d’une maison ou appartement, dans le neuf ou l’ancien, à condition que le bien soit destiné à être une résidence principale. Dans le cas d’une nouvelle construction, elle doit être réalisée par « une entreprise régulièrement enregistrée au RCS ».

Le taux zéro ne couvrira pas tout l’emprunt mais seulement une partie : 12 millions de francs maximum, qu’il sera donc possible de rembourser sans intérêt sur un maximum de 25 ans (27 ans dans le cas d’une acquisition en Vefa avec différé d’amortissement). Il faudra donc contracter un prêt « classique » auprès d’une banque, pour au moins le même montant. C’est d’ailleurs l’établissement prêteur, remboursé par le Pays des intérêts non-facturés par un système de crédit d’impôt, qui instruit l’ensemble du dossier et vérifie l’essentiel des conditions l’éligibilité au PTZ.

Notamment les conditions de revenus. L’emprunteur doit justifier de ressources inférieures aux plafonds qui seront déterminés par arrêté en conseil des ministres. Leur base de calcul est le Smig, les plafonds seront donc réactualisés chaque fois que le Smig le sera. Pour l’instant, les hypothèses de travail fixent le plafond de revenus pour une personne seule à 275 000 francs par mois, 511 000 pour un couple, et jusqu’à 647 000 pour un adulte avec 4 personnes à charge. Des sommes qui tiennent compte d’un « revenu mensuel moyen » établi sur l’année « N-2 » avant le prêt, rassemblant tous les salaires, traitements, pensions, rentes et autres gains soumis à la CST. Le ministre du Logement, Oraihoomana Teururai, interrogé par TNTV, se dit « ouvert » aux demandes de réévaluation de ces plafonds, qui en l’état actuel, ne laissent que peu de chance aux habitants de Tahiti et Moorea, et dirige plutôt le dispositif vers les îles.

Cinq ans de résidence pour assurer « un lien stable et durable avec la Polynésie »

Tous les emprunteurs doivent aussi justifier d’une durée minimum de résidence de cinq ans en Polynésie française. Ou à défaut – et pour ne pas exclure les conjoints de Polynésiens qui empruntent avec leur partenaire – qu’ils soient mariés, pacsés ou en couple depuis au moins deux ans avec une personne résidente depuis plus de cinq ans. Il s’agit, dit le gouvernement, de garantir « que les bénéficiaires justifient un lien stable et durable avec la Polynésie » où « la terre revêt une dimension culturelle et sociale, voire sacrée, forte ». Le tout dans l’objectif d’un « développement harmonieux du territoire ». À noter que les années passées en dehors du territoire pour étude, formation, raisons familiales, professionnelles ou médicales ne sont pas prises en considération dans le calcul de cette durée minimum. Il s’agit là du seul critère d’éligibilité qui sera contrôlé non pas par la banque, mais par la Délégation à l’habitat et à la ville (DHV).

Ce genre de conditions avait déjà été mises sur la table par le passé en matière d’immobilier : en 2022, le Tapura avait fait voter une « loi des 1000% », qui multipliait par 10 les frais de notaire pour les résidents de moins de 10 ans. Le Conseil d’État avait, quelques mois plus tard censuré cette mesure, l’estimant « disproportionnée » et « sans relation directe avec l’objectif poursuivi » par le texte. Cette fois, la durée minimum est plus mesurée, et elle conditionne une aide, plutôt que de créer une distinction devant l’impôt. Le nombre d’années minimum pourrait être un sujet de débat, à la hausse ou à la baisse, à Tarahoi. Et certains professionnels, ou même un candidat refoulé, pourraient être tenté de contester le texte devant le Conseil d’État en pointant une “rupture d’égalité entre citoyens » français. Un risque que le gouvernement semble prêt à assumer.

Jusqu’à 25 ans d’engagement

L’emprunteur doit donc remplir des conditions, mais aussi prendre des engagements. Notamment celui d’occuper le bien au moins dix mois par an, en tant que résidence principale. Ses obligations courent sur le plus long terme : tant que le PTZ n’est pas intégralement remboursé, le bien ne peut pas être loué, en bail classique ou en meublé de tourisme (type AirBnB), il ne peut être transformé en local commercial ou professionnel. Un engagement important, puisque le prêt peut durer, comme le prêt classique sur lequel il est adossé, jusqu’à 25 ans.

Là encore, des dérogations (obligations professionnelles, familiales, de santé…) sont prévues, mais pour une durée de trois ans maximum. Quant à la vente du bien, elle n’est pas interdite, mais entraine le remboursement intégral du capital du PTZ restant. À noter aussi qu’un non-respect des conditions d’utilisation du prêt implique la « perte des avantages » sur le capital restant, et donc le remboursement à la Polynésie des intérêt qu’elle a pris à sa charge.

Comme l’avait précisé Moetai Brotherson devant l’assemblée, le gouvernement, qui a pour l’instant réservé une enveloppe de 400 millions de francs par an à cette opération, espère pouvoir aider, d’ici 2028, 1 000 ménages à acquérir leur logement.