La commission du logement de l’assemblée a validé ce jeudi le projet de loi de Pays sur le prêt à taux zéro (PTZ), d’abord prévu pour application au 1^er juillet, et qui attendra finalement encore quelques mois. Le texte a subi quelques ajustements depuis sa validation au Cesec, avec notamment un relèvement des plafonds de ressources, et donc une éligibilité plus large, notamment du côté des familles avec enfants. Le ministre Oraihoomana Teururai a rappelé que d’autres dispositifs étaient en préparation pour lutter contre la crise du logement, et notamment le mécanisme de mise à disposition du foncier du Pays pour les promoteurs immobiliers.

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Quelques « ajustements », mais de pas de changements au fond pour le projet de loi du Pays sur le prêt à taux zéro, qui a été étudié ce jeudi par la commission du logement, des affaires foncières et du développement de l’assemblée. Un dispositif réservé aux primo-acquéreurs sous un certain plafond de revenus, et qui leur permet, grâce à un système de crédit d’impôt accordé aux établissements bancaires par le Pays, de ne pas payer d’intérêt sur les 12 premiers millions de leur emprunt immobilier.

Davantage de souplesse pour les familles avec enfants ou matahiapo à charge

En mai dernier, ce « PTZ » avait fait l’objet d’un avis favorable à l’unanimité du Cesec, où certaines remarques avaient tout de même été transmises au gouvernement, principalement sur la politique générale du logement, qui peine à atténuer la crise causée par la rareté des biens et l’explosion des tarifs de vente puis de location. Les conseillers s’étaient aussi interrogés sur les plafonds de revenus choisis par le gouvernement – qui avait pris soin, une fois n’est pas coutume, de joindre au projet de loi les projets d’arrêtés qui fixent ces plafonds – alors jugés trop restrictifs pour avoir un réel impact sur le marché. Raison pour laquelle ces plafonds ont été revus à la hausse pour « rendre éligible beaucoup plus de personnes », comme l’a expliqué à la commission le ministre du Logement « très satisfait » de ces « échanges constructifs » et, semble-t-il, de l’absence d’opposition des élus sur le texte :

Les changements de plafonds ne sont pas neutres : les personnes seules seront éligibles jusqu’à 384 000 francs de revenu mensuel brut contre 275 000 lors du passage au Cesec, les couples sans enfants voient leur éligibilité légérement réduite, de 511 000 à 506 000 francs de revenu commun, les familles de deux enfants pourront bénéficier du PTZ jusqu’à 679 000 francs par mois contre 570 000 avant la correction (voir tableau ci-dessous)… Globalement, les personnes à charge (enfants, mais aussi matahiapo) ont été mieux prises en compte dans le calcul. Et pourtant, les objectifs du gouvernement n’ont pas bougé : il s’agit de financer « 1 000 PTZ sur les quatre premières années du dispositif ». Un dispositif qui, plus que par ses plafonds, est limité par son enveloppe : 400 millions de francs annuels de coût fiscal, soit la moitié du rendement de la taxe sur le produit net bancaire. « On va voir comment ça va évoluer sur les exercices suivants, mais pour l’instant le dispositif va évoluer dans cette enveloppe », confirme le ministre.

« Le PTZ ne doit pas être vu comme une solution miraculeuse »

Ce passage en commission a aussi été l’occasion pour le ministre de parler de façon plus globale de sa politique logement. Car malgré ces hausses de plafonds, personne ne l’ignore, au Tavini comme dans l’opposition : le PTZ, à lui seul, ne résoudra pas la crise du logement, la rareté des biens à vendre, le mauvais état du parc ancien, l’explosion des prix, puis des loyers ces dernières années… Et le ministre convient que ce prêt à taux zéro « ne doit pas être vu comme la solution miraculeuse ». « Je rappelle que pour la population dont les revenus sont les plus faibles, il y a l’OPH qui construit les Fare OPH ou viabilise des parcelles, souvent dans les îles et aussi parfois à Tahiti ; il y a également l’aide à l’investissement des ménages (AIM) qui est rendue compatible avec le PTZ pour avoir un effet ‘solvabilisateur’ important, détaille Oraihoomana Teururai. Ça a aussi été l’occasion pour moi de venir rappeler, comme le président a déjà eu l’occasion de le dire, que le projet du Pays consiste à mobiliser son foncier, qu’il maitrise déjà ou qu’il acquiert pour pouvoir le mettre à disposition des opérateurs en vue de faire baisser les coûts. » 

Un foncier qui pèse 20 à 30% des coûts d’opération et qui a donc de quoi, s’il est retiré des coûts des promoteurs faire baisser de façon importante les tarifs de vente des logements neufs. Le ministre du Logement, qui précise qu’une « analyse du cadre juridique » est en cours pour mettre sur pied les règles de mise à disposition du foncier, a promis de revenir rapidement devant l’assemblée sur ce sujet.

Condition de résidence : « on verra bien ce qu’il adviendra »

Les membres de la commission n’ont en revanche pas interrogé le ministre sur une des dispositions du texte discutée par le Cesec : la condition de résidence de 5 ans (ou un mariage, un pacs ou un concubinage depuis deux ans avec un résident) pour pouvoir bénéficier du PTZ. Les conseillers économiques et sociaux, sans contester le fond de ce critère, y voyaient un risque juridique. Un risque dont Oraihoomana Teururai est conscient. « Peut-être que je m’avance, mais je pense que c’est une condition qui est comprise par les membres de la commission, par la population peut-être aussi, estime le ministre. L’idée c’est que ce dispositif serve à la population qui a une attache en Polynésie et qui a du mal à se loger. C’est cette population qu’on vise. C’est une condition qu’on a jugée nécessaire, effectivement on n’est pas à l’abri d’un contentieux, mais on verra bien ce qu’il adviendra. »

Le Tapura, qui avait fait voter en 2022 la « loi des 1 000% », qui multipliait par 10 les frais de notaire pour les résidents de moins de 10 ans et qui avait fini par être censurée par le Conseil d’État, ne semble pas prêt à contester cette condition de résidence. Pas plus que le reste de l’assemblée. Il faut tout de même noter que cette disposition peut être aussi contestée par des professionnels, voire par des particuliers exclus du dispositif.

Côté calendrier, des discussions doivent encore être menées au sein du gouvernement sur la date de passage du texte en plénière. Ce sera soit dans la session extraordinaire qui se profile pour la fin du mois d’août, entre autres pour faire passer plusieurs lois en préparation côté ministère de la Santé, soit lors de la session budgétaire qui doit commencer fin septembre. La loi, elle entrera en vigueur à la date de promulgation, « avant la fin de l’année », donc. Le dispositif, quoiqu’il arrive, doit rester opérationnel jusqu’au 31 décembre 2029.